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个人如何来投资房地产

日期:2018-04-08 14:27:50

一、房地产投资的概念:

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产属于实业的范畴,一般认为通货膨胀对实业的影响较小,所以一旦通货膨胀到来,房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。

房地产具有耐久性,所以房地产是投资(尤其是长线投资)很好的项目,是获利比较大的投资工具,它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。

房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素,因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用,使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。

房地产投资的类型:

从房地产的投资形式角度:直接投资、间接投资。

从房地产投资的用途角度:地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

从房地产投资经营方式角度:出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。

二、从房地产投资形式的角度

1、直接投资:投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

2、间接投资:将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。

3、具体投资形式包括:购买房地产开发投资企业的债券、股票;购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。

三、从房地产投资的用途角度

1、地产投资:即单纯地投资于土地,利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。

住宅房地产投资:投资于住宅房地产,既可直接出售,也可进行租赁经营。

2、商业地产投资:主要以出租经营为主,收益较高,但同时承担的风险也较大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等。

3、工业房地产投资:我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中,其他都是随一般工业投资进行的。

四、从房地产投资的经营角度

1、出售型房地产项目:以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

2、出租型房地产项目:以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

3、混合型房地产项目:以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入,回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。

五、房地产投资注意事项

1、个人资金实力及租赁市场分析:

房地产投资需要大量的资金垫付,如果没有雄厚的资金实力,或者若没有一定的筹资能力,就不能投资于房地产。

其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上,对租赁市场有一定的把握,避免投资的盲目性。市场价格主要受供求关系影响,所以,投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何,尤其是租赁市场的需求变动和价格走势,来决定投资时机是否成熟。

2、房产投资品种的选择:

目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等;

一般来说,当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时,投资商业用房甚至是公寓都会有较好的回报;

与投资商业用房相比,投资住宅会比较安全;只要区位不是特别偏远,升值也会比较稳定。

(1)购买住宅基本因素:

位置、环境、配套、开发商的实力和信誉、小区规划、房地产管理、朝向、楼层、住房档次、售价、户型设计。

(2)商铺投资基本因素:

了解城市以及道路规划、考察商铺具体位置的特性、计算投资回报率、进行适度风险投资、坚持长期投资、检查商铺品质。

(3)写字楼投资基本因素:

地段要好,最好是市中心的黄金区域、计算投资回报率、瞄准客户群、调查入户率、检查配套

3、购置投资型房产时应考虑全面:

综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、购置房产后如何进行投资操作:

即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取投资回报,是一种传统的投资方式,也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。

随着房地产中介市场的不断壮大和成熟,客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。

5、个人投资房产承担的风险问题:

如果投资者完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就会被套牢;如果是通过贷款支付房款,就背上了长期支付利息的包袱。

因此在选择房产作为投资工具的同时,要具备对风险的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者,更应本着“稳健”的原则,有关金融专家表示,用于房屋住房还贷的比例,不宜超过家庭收入的40%。

六、房地产投资中规避风险、获得收益的建议

1、审时度势,把握时机:

楼市的发展存在周期性,加强对市场的调查研究,正确判断楼市的周期,就能正确找到楼市投资的准确商机。在合适的时机,以相对较低的价格介入有升值潜力的房产。

2、考察地段,充分了解:

在落实投资前,对目标房产所在地段进行考察非常重要,考察内容包括三个方面:

第一、了解目标房产所在地段未来的规划;

第二、了解目标房产的升值潜力;

第三、了解租客的类型和需求,掌握租金波动情况,核算年回报率。

3、保障收益,避免空置:

如写字楼投资者均以租金回报作为获利手段,但其较容易受市场大环境影响,如金融危机、住宅泡沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增,甚至会引发只租不售局面的逆转。因而具有长期持有物业的强烈心态,保障收益、避免空置最为关键。

4、审慎选房,咨询专家:

投资楼市除时机和地段外,品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种,例如房改房、拍卖房,不同的品种有不同的升值空间。

5、平衡投资,长短结合:

投资楼市收益丰厚但资金回收周期长,因此投资者要正确评估自己的投资承受能力,可以选择长线投资和短线操作并行。

6、合理选择区域:

回避楼市过热区域,止步于热点城市、热点片区,房价升速过快、升幅过大、投资者比例过高、“炒房炒股”成为一种城市文化和生活时尚的城市,远离那些城市基础设施尚未“脱贫”、城市文化落后、城市产业过度依赖外部而内需有限的城市;把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市,尤其是城市文明、城市文化进步快,城市经济机构合理、人口素质高的城市。

 

 


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