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房地产开发法律风险防范及处理关键点

日期:2018-04-08 14:34:24

房地产开发由于其自身固有的特点,在经营过程中面临着各种各样的法律风险。从整体上来说,房地产开发包括:土地取得、建筑施工、销售、物业管理。在这一系列过程中所涉及到的方面就涵盖到房地产项目的取得(公司收购行为和合作开发)、建筑工程的施工以及商品房的预售等。上述每个环节都存在一定的法律风险,只有抓住每个节点的关键点,才能最大限度的防范房地产开发法律风险。

1.收购房地产开发项目的法律风险。要注意考察项目的真实性、转让方法律主体的资格、项目本身是否存在权利瑕疵等。

签约前先向政府有关部门核实项目的真实性以及转让方主体的真实性、有无独立法人资格,并且要确定转让方与所转让的项目的权利人是否一致必要时派出专业人员进行调查核实。除此以外,签约前除要求转让方提供相应的证件和文件的原件之外,还应当向政府有关部门、司法机关、金融机构进行核实,约定转让方的违约责任和赔偿责任,约定收购方单方解除合同的权利,争议解决的方式尽可能进免选择仲裁。

2.收购房地产开发项目公司的法律风险。要注意考察项目公司是否取得合法的国有土地使用权、项目本身是否存在瑕疵或其他隐患、项目公司的债务情况等。

查看《国有土地出让合同》的有关约定、审查项目公司有无违约;向政府有关部门调查了解项目公司办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的可能性;约定因违反《国有土地出让合同》致使项目公司受到处罚等转让方应当承担的责任,查明项目公司收购前的债权债务,可通过委托审计来查清公司的资产负债,由股权转让方出具承诺对转让日前隐瞒的项目公司的债务承担赔偿责任,由于转让方的恶意,该赔偿责任约定时应当加重。

3.房地产开发法律风险。要审查项目本身的合法性(项目开发公司的资质、土地使用权是否存在瑕疵、项目是否通过有关主管部门的审批等)合作模式的选择以及合作方资信是否真实。

向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前置行政审批,组建项目公司时,应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。审查土地使用权出让合同、土地使用权证书,以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法,有无设定抵押的情况,是否被司法查封,土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金。应将土地使用权过户至项目公司名下,以划拨方式取得的土地使用权作为投资的,应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金,签订合作开发合同时,必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限,并约定未能如期办理的违约责任以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果,赔偿合作方因此所承受的损失。对合作方进行资信审查。

4.建筑施工过程中的法律风险。承包人主体适格的风险,保证金、定金的风险,时间安排的风险,工期变更的风险,因误工可能引起的各种争议的风险,进度款支付的风险,材料供应的风险,安全生产的风险以及竣工验收,工程结算的风险等。

查验承包人的营业执照、组织机构代码、资质证书,施工过程中,要严格执行合同的约定,进行工程款的支付、材料的供应、竣工验收及工程的结算等。

5.房地产开发过程中的各种证照办理的风险。房地产开发过程中,涉及到诸多证照的办理,如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开发资质证书、施工许可证、拆迁许可证、建设用地证件、房屋相关权证、商品房预售许可证以及物业管理资质证等。

这些证件是房地产开发过程中各个环节顺利进行的前提条件,而且有一部分证件是存在有效期限制的,因此在开发过程中既要注意证件的提前办理,又要注意证件的维护和及时变更。

上述房地产开发法律风险针对的仅仅是房地产开发过程中的部分节点所可能产生的风险点及如何防范。但房地产开发本身是一个复杂和漫长的过程,在这个过程中只有根据实际情况,具体问题具体分析才能更为有效地避免可能产生的各种法律风险。


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